Jonah C. Lin

前陣子maymay的文章中說，
自備款要達屋價的1/3
貸款不要超過150萬，原因是：
「300 萬的房子 貸款 2/3 就是兩百萬
一個月支付的利息就抵達 1.2 萬以上 (各種貸款20年計算)
20 年以後
你的房子老舊 也不值錢了
但 為了每月支付 1.2 萬 也沒蝦米錢能存下來買新房子了
隨著年齡增齡 20 歲 還有多少工作機會 ?」

照這樣算起來，在台北連一間小套房恐怕都買不起。
本文中值得留意的是後半段關於尹衍樑書中的節錄
至於「因此他拿出五百萬元自備款，貸了兩千萬元，而且爭取到三年只還利息不還本金的寬限期，每個月房貸利息只要付四萬元。」
我一直覺得寬限期是個很大的陷阱，
雖然可以使購屋者在三年內僅需支付利息無須償還本金
但三年後面對利率的上漲時，卻會發現自己連一塊錢的本金都還沒有還掉，
等到要開始清償本金後，加上利息的上升反而造成雙重壓力，
以文中貸款2000萬，2.1%年利率，假設30年期還清，
則每個月含本金須定額繳近75,000，
除非夫妻合計收入超過20萬，否則在還沒有小孩教育費情形下，仍有不小的壓力，
如果以20年來算，則每個月須償還10萬，也就是最少夫妻薪水要超過30萬per month
行情好的時候營業員是有可能在大戶的支持下有如此高額的薪水，
但20年都要保持這樣！？別鬧了~~

忘記在哪看過的資料了，這一年以來房屋的周轉率急速升高，
也就是說搭著2008年三通與景氣復甦的順風車下，
買進房屋的人多數不是為了自住，而是轉手賺價差，
「空中閣樓理論」好像就是這樣了~~
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〈今周刊〉薪水族購屋 三招駕馭高房價
今周刊提供
2007 / 03 / 08 星期四 16:05



副標：財務規畫→研究地點→打聽行情
前言：三年房市多頭，創造財富重分配機會，但隨著房價漸趨升高，薪水族若現在想進場，尋找一間好窩，住得舒服之餘又能享受增值樂趣，事先進行財務規畫、研究區域前景、了解市場行情這三項準備可不能少。

尋找一間好宅，住得舒服之餘又能增值，是許多人一生的夢想。但買房子畢竟和買車子、買音響不同，多數人一輩子頂多只有買一次或兩次房子的經驗，因此，要如何在買房子之前，在財務規畫、選擇地段與看屋過程中，做好準備，才不會讓自己後悔！

現年三十六歲的徐榮澤，目前在某大證券公司擔任營業員，原本家住汐止山坡上大型社區裡的透天別墅，雖然周邊青山綠水，環境優美，但因外出購物一定得開車，加上考量小孩就學問題，因此前年四、五月開始積極想換屋。

原本因為地緣關係，找的房子，都在內湖、南港一帶，看了幾個工地，並詢問價格之後，每坪開價多在三十四至三十六萬元，即使再會殺價，還是得要三十至三十二萬元。

再仔細算一算，這些新推案的公設比都高達三成，以所需求的室內面積反推，權狀面積至少要有五十坪，以總價一千五百萬元計算，已超出他所能負擔的範圍，因而讓他一度暫停購屋計畫。

※善用低利環境 適度槓桿操作

因為一直有換屋的念頭，也持續關注房地產相關議題，到了去年一、二月，他看到報載信義聯勤土地飆出天價，再一問當初曾詢價的預售屋，每坪單價硬是已經調高到三十五萬元以上，根據多年在股市所培養的數字敏感度，他覺得，再不下手，行情還會愈漲愈高，於是又開始積極找屋，一有空就和太太到處去看房子。

後來，到了士林區中山北路六段，某個剛完工的新成屋，徐榮澤看到外牆廣告，有七戶地主保留戶自售，參觀完房子之後，他和太太都很滿意社區的規畫和室內格局，但最小的坪數就得要六十坪，對方開價四十二．八萬元，而且價格很硬，一點殺價空間也沒有。

後來，他問了同社區的鄰居，得知他們買的價格，大約就是這個數字，回家和太太商量，便決定買了。而因為剛好任職的券商，所屬金控公司旗下的銀行，可提供首年二．一％的優惠房貸，貸款額度也高達九成，因此他拿出五百萬元自備款，貸了兩千萬元，而且爭取到三年只還利息不還本金的寬限期，每個月房貸利息只要付四萬元。

※抗跌保值 盡可能選「熱點」

雖然二．一％的超優惠利率年限只有一年，經過他一番折衝，銀行最後同意第二年繼續提供優惠利率。徐榮澤的購屋計畫，看似財務槓桿極高，但卻也提供努力還本金的誘因。他說，以前投資股票，總是不懂高檔減碼，自從買了房子之後，現在也學會設定停利目標，一到目標立刻出場，把賺到的錢拿去還貸款。最近，他詢問剛搬進來的住戶，得知成交價已攀升到五十萬元，他很慶幸當初所做的購屋決策是正確的。

永慶房屋業七部經理李尉平指出，在這波房市多頭行情中，很多有換屋需求的人，因為執著於過去的價格觀念，認為房價太貴而買不下手，錯失這次財富重分配的機會。依目前大環境來看，在能力允許範圍內，選擇「強者恆強」的區域，除了有增值的空間外，萬一行情反轉，抗跌性也強。

不過，隨著高房價時代來臨，李尉平建議廣大的薪水族，在購屋之前，一定要考量「若有一天轉手，接手的人多不多？」的問題。像在台北市大安區，中古屋市場總價一千二百萬至一千三百萬元的房子，接手性很強；但總價拉高到兩千萬元以上、約三十幾坪的中小坪數住宅，要出脫就得花比較大的工夫。

此外，令消費者最困擾的是，永遠搞不清楚建商或屋主的開價，與實際成交價之間的差距。住商不動產總經理林倩指出，很多屋主眼看房市大好，紛紛開出很離譜的價格，有的和區域行情竟差到二到三成。

※議價空間 隨地區而不同

不過，她也指出，目前台北市及台北縣精華區的預售屋，因為市況熱絡，建商價格很硬，議價空間只有五％，到了供給量較大的三峽、林口、桃園，議價空間才會拉高到一○％到一五％。這也是買屋之前一定要做好的功課。

李尉平建議，目前大型房仲公司網站，只要簡單輸入條件，就可馬上跑出屬意區域的物件和成交價，是一項方便的工具。戴德梁行總經理顏炳立也提供一個簡易中古屋計算標準：如果內湖房價站上每坪五十萬元，那二十年以上的中古屋價格就是除以二，大概二十五萬元，十年的中古屋落在中間約三十七．五萬元左右。

除了股票、基金外，房地產其實也是投資理財的好標的，薪水族若想尋覓好宅，能讓家人住得舒服，也能享受增值之樂，購屋之前充分準備，才能立於不敗之地。（本文選錄自《今周刊》533期）

※box/營建大老的購屋檢查表

潤泰集團總裁尹衍樑親自執筆的《尋找夢想的家──尹教授教你10招聰明購屋》一書，因為以工程專業出發，有別於坊間從投資角度撰寫的同類書刊，對真正購屋自住的人有很大幫助，一上市就登上博客來與誠品書店非文學類新書排行榜榜首，書中提供的「簽約到交屋的ch ecklist」，值得參考。

※簽約前

契約審閱期(至少五天)；確認該建案已經取得執照；是否了解建設公司的財力及營造廠的工程實績及品質；確認公設比，並問清楚大小公持分比率；問清楚將來每月管理費用金額；廣告文件及平面圖等宣傳品應妥善保存，作為日後房屋點交的依據

※簽約時

確認賣方身分(主要簽約人應為建設公司，絕不可以是銷售人員)；最好是由買方本人親自辦理簽約；買賣合約應明列保證房屋的建材，不含未經處理的海砂屋及輻射鋼筋；再次詳閱合約各項條文；確認停車位屬性為法定、增設或獎勵停車位；停車位是否明列屬於平面車位或機械車位；停車位的長、寬、高尺寸及容許誤差值是否註明清楚；確認合約中的坪數及售價是否正確；如以支票付款，須註明支票抬頭畫線及禁止背書字樣；確認是否有明列完工期限；已繳付的訂、簽約金是否依規定開立發票或收據；是否有配合的保全管理服務公司

※簽約後，工程期間

是否在法定期限內如期動工；施工是否按進度進行，有無明顯進度落後；是否於適當時機辦理室內變更設計手續，並派專業人員提供諮詢；工程進行期間，是否主動安排各階段說明會；賣方是否保證交屋時產權清楚，有無一屋數賣或占用他人土地情形

※產權移轉前

是否具備申請各項優惠房貸資格；辦理銀行貸款對保時，是否已詳閱相關貸款文件及條文；是否已確認房貸綁約年限；開立銀行貸款保證本票給賣方時，是否已指明賣方為受款人

※驗收房屋

依照由屋內至屋外，由上(天花板)而下(地板)的順序仔細檢查；依合約書載明的建材設備及驗收表，逐項檢查戶內設施；由工程人員及客服人員陪同驗屋，並在驗收單上由三方共同簽認，並妥善保存

※房屋及產權點交

針對驗收缺失，再次逐項複驗；點收住戶使用維護手冊；點收專用鑰匙圈；是否於點交房屋時，同時更換大門鑰匙，以使住戶安心入住；本人親自向建設公司收回保證本票，並立即作廢；核對所有權狀坪數、所有人姓名、門牌、車位是否正確；確認坪數，並計算坪差款；是否由建設公司代辦水電用戶更名手續；房地買賣契約書無須歸還建設公司，須自行妥善保存

※交屋後

建設公司是否協助成立管委會進行公共設施點交；管委會與建設公司完成公共設施點交後，是否已向主管機關申請撥付社區公共基金

撰文/陳翊中